Kostenpunkte bei Hausverkauf:
Wertgutachten / Immobilienbewertung
Das von einem Sachverständigen erstellte Wertgutachten bietet dem Verkäufer einen neutralen und objektiven Richtwert, um die Verkaufsverhandlungen zu beeinflussen. Die Kosten für ein solches Gutachten hängen von der Komplexität und Individualität des Gebäudes ab und müssen vom Verkäufer getragen werden. In der bis 2009 geltenden Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) wurden in § 34 Honorarklassen mit Kostenbandbreiten vorgegeben, die sich am Grundstückswert und der Schwierigkeitsstufe orientierten. Seit dem Inkrafttreten der neuen HOAI im August 2009 sind Sachverständige in Bezug auf die Bewertung von Grundstücken nicht mehr an eine gesetzliche Gebührenordnung gebunden, sodass Preise durch freie Verhandlungen ausgehandelt werden können. Sollten Verkäufer oder Kunden jedoch ein Honorar nach dem alten Preisrecht vereinbaren, wird ein Zuschlag auf die Werte der alten Honorartafel der HOAI in Höhe von zehn Prozent erhoben.
Für einen ersten Anhaltspunkt zur Preisermittlung ist es möglich, Kurzgutachten zu erwerben, die anhand weniger standardisierter Kriterien einen überschlägigen Marktwert ermitteln. Sie sind bereits ab wenigen Hundert Euro erhältlich, einige Online-Portale bieten sogar kostenlose Einschätzungen an. Diese Möglichkeiten sind zwar günstig, allerdings haben sie keine juristische Relevanz. Im Zweifelsfall sollten Sie stets auf eine professionelle Immobilienbewertung zurückgreifen, wenn es um die exakte Bestimmung des Verkaufspreises geht.
Energieausweis
Die Energieeinsparverordnung verpflichtet seit 2009 alle Immobilienverkäufer, ihren Käufern einen Energieausweis zu übergeben. Dieser Energieausweis enthält Informationen zur Energieeffizienz des Gebäudes und ist zehn Jahre gültig. Die Kosten für einen Energieausweis sind nicht durch ein Gesetz festgelegt. Im „ausführlichen Verfahren“ können sie bis zu 500 Euro und im „vereinfachten Verfahren“ bis zu 300 Euro betragen. Bei komplexeren Gebäuden ist mit höheren Kosten zu rechnen. Für Wohngebäude mit bis zu vier Wohneinheiten und alle Neubauten ist ein bedarfs- und im „ausführlichen Verfahren“ erstellter Energieausweis vorgeschrieben. Ab fünf Wohneinheiten darf bei Bestandsgebäuden auch ein vereinfachter „verbrauchsorientierter Ausweis“ erstellt werden, der sich auf den witterungsbereinigten Verbrauch der letzten drei Jahre bezieht.
Werbungskosten für Anzeigen / Inserate
Wer eine Immobilie privat verkaufen möchte, kann dafür eigene Anzeigen in Zeitungen oder im Internet schalten. Dabei fallen unterschiedliche Kosten an. So können Anzeigen auf Internet-Immobilienplattformen für einen Zeitraum von zwei Wochen etwa 25 Euro, für drei Monate aber schon ungefähr 100 Euro kosten. Die Kosten für Anzeigen in Zeitungen hängen von deren Auflage und Reichweite ab. In der Regel werden bei mehrmaliger Veröffentlichung einer Anzeige Rabatte gewährt.
Können die Werbungskosten von der Steuer abgesetzt werden?
Werbungskosten können dazu beitragen, das zu versteuernde Einkommen zu verringern. Dazu gehören zum Beispiel Ausgaben für Anzeigen. Notarkosten und Maklerprovisionen zählen nicht dazu – es sei denn, es handelt sich um den Verkauf einer vermieteten Immobilie. In diesem Fall kann ein Teil der Maklerprovision im Verhältnis zum Verkaufserlös bei den Werbungskosten als absetzbar geltend gemacht werden, sofern der Erlös in die Finanzierung eines neuen Mietobjekts fließt.
Was ist eine übliche Maklerprovision?
Für den Verkauf eines Hauses ist es sinnvoll, einen Immobilienmakler zu beauftragen. Er kann den gesamten Verkaufsprozess übernehmen, indem er die Immobilie vermarktet, Besichtigungen durchführt und ggf. einen Finanzierungsnachweis beim Käufer einholt. Für seine Arbeit erhält der Makler eine Provision, die meistens 3,57 Prozent vom Verkaufspreis beträgt und von Verkäufer und Käufer jeweils geteilt wird.
Die Maklercourtage oder Maklerprovision, die nach der notariellen Beurkundung des Kaufvertrages fällig wird, bezieht sich ausschließlich auf den im Vertrag festgelegten Kaufpreis, nicht aber auf zusätzliche Kosten wie Notarkosten, Finanzierungskosten oder die Grunderwerbsteuer.
Grunderwerbsteuer
Ist der Kaufvertrag unterschrieben, muss der Käufer die Grunderwerbsteuer bezahlen, die in der Regel im Kaufvertrag vereinbart wird. Diese Steuer wird per Bescheid vom Finanzamt gefordert und ist spätestens einen Monat nach dessen Zustellung zu zahlen. Die Höhe der Grunderwerbsteuer ist abhängig vom Kaufpreis, variert jedoch von Bundesland zu Bundesland. Sie beträgt in der Regel zwischen 3,5 Prozent (Sachsen, Bayern) und 6,5 Prozent (Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, Saarland, Schleswig-Holstein, Thüringen). In Berlin beträgt sie sechs Prozent. Liegt der Kaufpreis unter 2.500 Euro, muss keine Grunderwerbsteuer gezahlt werden.
Wer zahlt die Grunderwerbsteuer beim Hausverkauf?
Da es sich um eine Erwerbsteuer handelt, muss der Käufer diese entrichten, bevor das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung ausstellt. Erst nachdem die Grunderwerbsteuer bezahlt wurde, kann die Eigentumsübertragung im Grundbuch erfolgen. Die Grunderwerbsteuer ist eine eigene Steuerart und zählt nicht zu den Hausverkauf-Kosten. Informieren Sie sich daher, welche Kosten für den Erwerber des Hauses anfallen.
Grunderwerbsteuer in den Bundesländern Stand 2022
- Baden-Württemberg: 5,0 Prozent
- Bayern: 3,5 Prozent
- Berlin: 6,0 Prozent
- Brandenburg: 6,5 Prozent
- Bremen: 5,0 Prozent
- Hamburg: 4,5 Prozent (Erhöhung auf 5,5 Prozent ab 2023 geplant)
- Hessen: 6,0 Prozent
- Mecklenburg-Vorpommern: 6,0 Prozent
- Niedersachsen: 5,0 Prozent
- Nordrhein-Westfalen: 6,5 Prozent
- Rheinland-Pfalz: 5,0 Prozent
- Saarland: 6,5 Prozent
- Sachsen: 3,5 Prozent
- Sachsen-Anhalt: 5,0 Prozent
- Schleswig-Holstein: 6,5 Prozent
- Thüringen: 6,5 Prozent
Wann muss Grundsteuer gezahlt werden?
Die Grundsteuer ist eine Gemeindesteuer, die vom Käufer für den Grundstücksbesitz und dessen Bebauung gezahlt wird. Der Jahresbetrag wird vom Finanzamt meist in vier Raten aufgeteilt, die am 15. Februar, 15. Mai, 15. August und 15. November fällig sind. Die Berechnung der Grundsteuer ist sehr komplex, da sie von verschiedenen Faktoren abhängt, wie dem Bundesland der Immobilie, dem zuständigen Finanzamt und dem Steuerhebesatz der Gemeinde. Das Finanzamt gibt Auskunft darüber, wie viel Grundsteuer Immobilienbesitzer zahlen müssen, und versendet automatisch einen Bescheid.
Spekulationssteuer
Immobilienverkäufer müssen unter bestimmten Umständen Spekulationssteuer an das Finanzamt zahlen. Diese Steuer bezieht sich lediglich auf den Wertzuwachs, den der Verkäufer gegenüber dem ursprünglich bezahlten Kaufpreis erzielt. Die Spekulationssteuer muss gezahlt werden, wenn der Verkauf innerhalb der Spekulationsfrist von zehn Jahren und die Immobilie während der letzten drei Jahre nicht ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde.
Notarkosten
Beim Verkauf einer Immobilie, ob Grundstück, Wohnung oder Haus, ist die Mitwirkung eines Notars unerlässlich, denn nur so ist der Immobilienverkauf rechtsgültig. Der Notar übernimmt dabei die Rolle eines neutralen Mittlers zwischen Käufer und Verkäufer und erstellt den Immobilienkaufvertrag. Dann wird der Vertrag verlesen und Käufer und Verkäufer unterschreiben ihn. Außerdem besorgt der Notar für den Vertrag relevante Dokumente und beantragt die Umschreibung im Grundbuch. Die Kosten für den Notar, inklusive dessen Auslagen, Gebühren des Grundbuchamts und andere anfallende Kosten, übernimmt in der Regel der Käufer des Hauses. Ihre Höhe ist im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) geregelt und beträgt zwischen 1 bis 1,5 Prozent des Kaufpreises der Immobilie. Für den Verkäufer können in dieser Verkaufsphase beim Hausverkauf Kosten anfallen, beispielsweise wenn er eine Grundschuld für seine Hausbank löschen lässt oder ein bestehendes Wohnrecht.
Weitere mögliche Kosten
Vorfälligkeitsentschädigung
Beim Verkauf einer Immobilie, die noch nicht abbezahlt ist und über einen Kredit finanziert wird, kann es zu zusätzlichen Kosten kommen. In diesem Fall kann die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen, wenn sie durch die vorzeitige Auflösung des Kredits einen Zinsschaden erleidet.
Löschung der Grundschuld
Die Grundschuld ist ein dingliches Pfandrecht und dient als Sicherheit für den Gläubiger. Sie wird beispielsweise bei einer Baufinanzierung im Grundbuch eingetragen und belastet das Eigentum des Schuldners. Obwohl die Gebühren für die Löschung der Grundschuld anfallen, lassen manche Eigentümer die Belastung auch nach der Rückzahlung des Kredits bestehen. Beim Verkauf eines Hauses muss der Verkäufer jedoch dafür sorgen, dass die Immobilie lastenfrei übernommen wird. Hierzu muss ein Notar mithilfe einer Löschungsbewilligung die Grundschuld löschen lassen. Für Notar und Gebühr des Grundbuchamtes sind dann ungefähr 0,2 Prozent des Wertes der Grundschuld zu zahlen.
Was gehört zu den Kaufnebenkosten?
Bei den Erwerbsnebenkosten / Kaufnebenkosten handelt es sich um Kosten, die neben dem Kaufpreis entstehen, um den Erwerb einer Immobilie zu vollziehen. Zu diesen Kosten gehören die Grunderwerbsteuer, die Kosten für den Notar und das Grundbuchamt, sowie eventuell die Maklercourtage. Wie hoch die Grunderwerbsteuer und die Maklercourtage letztendlich ausfallen, ist von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich und es gibt keine einheitliche Regelung.
Wer bezahlt bei Hausverkauf den Notar?
Der Käufer hat in der Regel das Recht, den Notar für die Protokollierung des Kaufvertrages auszuwählen. Normalerweise trägt er auch die Kosten dafür. Diese Kosten sind kein Teil der Kosten beim Hausverkauf. Sollte der Verkäufer jedoch die Kaufpreiszahlung auf ein Notaranderkonto wünschen, muss er die Kosten für diese Transaktion übernehmen.
Vor dem Hausverkauf Kosten für Renovierung aufwenden?
In manchen Fällen kann es sich für Eigentümer lohnen, vor dem Verkauf ihrer Immobilie Kosten für Renovierungsarbeiten in Kauf zu nehmen. Denn mit Gartenarbeiten, Schönheitsreparaturen oder Home Staging können sie den Wert ihrer Immobilie und somit den Verkaufspreis deutlich erhöhen, sodass er höher als die Kosten für die Maßnahme ausfallen kann. In unserem Ratgeberartikel erfahren Sie, ob es sich lohnt, die Immobilie zu renovieren, bevor Sie sie verkaufen.
Können die Hausverkauf-Kosten von der Steuer abgesetzt werden?
Explizit Werbungskosten können dazu beitragen, das zu versteuernde Einkommen zu verringern. Dazu gehören zum Beispiel Ausgaben für Anzeigen. Notarkosten und Maklerprovisionen zählen nicht dazu – es sei denn, es handelt sich um den Verkauf einer vermieteten Immobilie. In diesem Fall kann ein Teil der Maklerprovision im Verhältnis zum Verkaufserlös bei den Werbungskosten als absetzbar geltend gemacht werden, sofern der Erlös in die Finanzierung eines neuen Mietobjekts fließt.
