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Vergleichswertverfahren: Eine Methode zur Immobilienbewertung

Diese marktnahe Methode berücksichtigt aktuelle Preise vergleichbarer Objekte und liefert realistische Ergebnisse. Egal ob Eigentumswohnung, Einfamilienhaus oder Baugrundstück – das Vergleichswertverfahren ist breit anwendbar.

In diesem Artikel erfahren Sie Schritt für Schritt, wie das Verfahren abläuft und worauf es dabei ankommt. Mit Expertentipps und Praxisbeispielen lernen Sie, wie Sie den Wert Ihrer Immobilie zuverlässig ermitteln.

Was ist das Vergleichswertverfahren?

Das Vergleichswertverfahren ermittelt den Verkehrswert einer Immobilie durch den Vergleich mit tatsächlichen Kaufpreisen ähnlicher Objekte. Dabei werden wertbeeinflussende Faktoren wie Lage, Größe, Zustand und Ausstattung der Immobilien berücksichtigt, um den Marktwert am Wertermittlungsstichtag möglichst realistisch abzubilden.

Das Vergleichswertverfahren ist eine etablierte Methode zur Immobilienbewertung, bei der der Wert einer Immobilie anhand von Preisen ähnlicher Objekte ermittelt wird. Hierbei werden verschiedene Faktoren berücksichtigt, um einen marktgerechten Verkehrswert zu bestimmen.

Beispiele für die Anwendung des Vergleichswertverfahrens

Das Vergleichswertverfahren kommt in verschiedenen Situationen zum Einsatz. Häufig wird es zur Bewertung von Eigentumswohnungen, Einfamilienhäusern oder Baugrundstücken verwendet. Dabei spielt es keine Rolle, ob die Immobilie gekauft, verkauft oder beliehen werden soll.

Bei Erbschafts- oder Schenkungsfällen wird das Vergleichswertverfahren häufig angewandt, da es eine transparente und marktnahe Grundlage zur Ermittlung des Immobilienwerts bietet, die für die Berechnung der Erbschaft- oder Schenkungssteuer entscheidend ist.

Faktoren, die beim Vergleichswertverfahren berücksichtigt werden

Um den Wert einer Immobilie mit dem Vergleichswertverfahren zu ermitteln, müssen verschiedene Faktoren berücksichtigt werden. Dazu gehören:

Lage

Die Lage der Immobilie spielt eine entscheidende Rolle bei der Wertermittlung. Hier werden Aspekte wie die Attraktivität des Standorts, die Infrastruktur, die Nähe zu Einkaufsmöglichkeiten, Schulen und öffentlichen Verkehrsmitteln betrachtet.

Größe

Die Größe der Immobilie, sowohl in Bezug auf die Wohnfläche als auch auf die Grundstücksfläche, beeinflusst den Wert maßgeblich. Größere Objekte erzielen in der Regel höhere Preise als kleinere.

Ausstattung

Die Ausstattung der Immobilie, wie beispielsweise die Qualität der verwendeten Materialien, die Energieeffizienz oder das Vorhandensein eines Balkons oder Gartens, kann den Wert beeinflussen.

Zustand

Der bauliche Zustand der Immobilie ist ein weiterer wichtiger Faktor. Gut gepflegte Objekte mit einem hohen Instandhaltungsgrad erzielen meist höhere Preise als renovierungsbedürftige Immobilien.

 

Ablauf des Vergleichswertverfahrens

Das Vergleichswertverfahren läuft typischerweise in folgenden Schritten ab:

  1. Zunächst werden Daten zu vergleichbaren Immobilien gesammelt. Daten zu Vergleichsobjekten können aus Kaufpreissammlungen der Gutachterausschüsse, Immobilienportalen, Marktberichten oder direkten Makleranfragen gewonnen werden. Die Kaufpreissammlung der Gutachterausschüsse gilt dabei als die verlässlichste Quelle, da sie auf tatsächlich notariell beurkundeten Transaktionen basiert.
  2. Die gesammelten Daten, insbesondere aus Kaufpreissammlungen der Gutachterausschüsse, werden analysiert und auf ihre Vergleichbarkeit hin überprüft. Die Gutachterausschüsse spielen eine zentrale Rolle bei der Datenerhebung, da sie über die umfangreichsten und verlässlichsten Informationen zu tatsächlich erzielten Kaufpreisen verfügen.
  3. Anschließend werden die Vergleichsobjekte mit der zu bewertenden Immobilie verglichen und Anpassungen vorgenommen, um Unterschiede auszugleichen.
  4. Aus den angepassten Vergleichspreisen wird schließlich der Wert der zu bewertenden Immobilie abgeleitet.

 

Das Vergleichswertverfahren ist eine zuverlässige Methode zur Immobilienbewertung, die auf tatsächlichen Marktdaten basiert. Bei Gewerbeimmobilien wird es jedoch seltener eingesetzt, da wirtschaftliche Kennzahlen wie Mietverträge oder Renditeerwartungen hier eine größere Rolle spielen und oft das Ertragswertverfahren bevorzugt wird.

Vorteile des Vergleichswertverfahrens in der Immobilienbewertung

  • Marktnähe durch Verwendung realer Vergleichspreise
  • Einfache Nachvollziehbarkeit und Transparenz
  • Breite Anwendbarkeit für verschiedene Immobilienarten

Das Vergleichswertverfahren ist eines der beliebtesten Methoden zur Immobilienbewertung. Durch die Verwendung tatsächlicher Vergleichspreise von ähnlichen Objekten bietet es eine marktnahe und realistische Wertermittlung. Im Folgenden gehen wir näher auf die wesentlichen Vorteile dieses Verfahrens ein.

 

Marktnahe Wertermittlung

Das Vergleichswertverfahren basiert auf den notariell beurkundeten Kaufpreisen vergleichbarer Immobilien, die in jüngster Vergangenheit am Markt erzielt wurden. Dadurch bietet es eine realistische und marktorientierte Grundlage für die Wertermittlung.

 

Abbildung der Marktrealität

Im Gegensatz zu anderen Bewertungsverfahren, die sich auf theoretische Modelle stützen, spiegelt das Vergleichswertverfahren die realen Gegebenheiten auf dem Immobilienmarkt wider. Es erfasst Trends, regionale Besonderheiten und die spezifischen Präferenzen der Marktteilnehmer.

 

Einfache Nachvollziehbarkeit

Ein weiterer Vorteil des Vergleichswertverfahrens liegt in seiner Verständlichkeit. Die Methodik ist auch für Laien gut nachvollziehbar, da sie auf konkreten Preisbeispielen basiert. Dies schafft Transparenz und erleichtert die Kommunikation zwischen Gutachtern, Auftraggebern und anderen Beteiligten.

 

Transparenz durch Vergleichspreise

Durch die Verwendung tatsächlicher Vergleichspreise wird der Wertermittlungsprozess transparenter. Interessenten können die herangezogenen Referenzobjekte selbst überprüfen und sich von der Plausibilität des ermittelten Wertes überzeugen. Dies stärkt das Vertrauen in die Bewertungsergebnisse.

 

Breite Anwendbarkeit

Das Vergleichswertverfahren eignet sich für die Bewertung verschiedenster Immobilienarten, wie Wohnungen, Häuser, Grundstücke oder auch Gewerbeimmobilien. Es kann für unterschiedliche Bewertungsanlässe eingesetzt werden, z.B. für Verkauf, Kauf, Beleihung oder Besteuerung.

 

Bevorzugtes Verfahren bei guter Datenlage

Voraussetzung für die Anwendung des Vergleichswertverfahrens ist nicht nur eine ausreichende Anzahl geeigneter Vergleichsobjekte, sondern auch deren Datenqualität. Die Daten sollten aus nachvollziehbaren, verlässlichen Quellen stammen und vollständig dokumentiert sein, um eine belastbare Grundlage für die Bewertung zu schaffen. Gerade in Ballungsräumen und für standardisierte Immobilientypen liefert es zuverlässige Ergebnisse.

Das Vergleichswertverfahren punktet also mit seiner Marktnähe, Nachvollziehbarkeit und vielseitigen Einsetzbarkeit. Diese Stärken machen es zu einem der meistgenutzten Instrumente der Immobilienbewertung. Im nächsten Abschnitt betrachten wir den Ablauf des Verfahrens im Detail.

Ablauf des Vergleichswertverfahrens Schritt für Schritt

– Das Vergleichswertverfahren ermittelt den Marktwert einer Immobilie anhand von Preisen vergleichbarer Objekte

– Der Ablauf gliedert sich in vier wesentliche Schritte: Datensammlung, Datenaufbereitung, Anpassungen und Ableitung des Vergleichswertes

– Eine sorgfältige Dokumentation und Plausibilitätsprüfung sind entscheidend für die Qualität des Ergebnisses

 

Schritt 1: Datensammlung

Der erste Schritt im Vergleichswertverfahren ist die Recherche geeigneter Vergleichsobjekte. Hierbei werden Immobilien gesucht, die möglichst ähnliche Eigenschaften wie das zu bewertende Objekt aufweisen. Relevante Kriterien sind beispielsweise:

  • Lage (Makro- und Mikrolage)
  • Größe und Zuschnitt
  • Ausstattungsstandard
  • Baujahr und Zustand
  • Nutzungsart und Mietvertragsdaten

 

Recherchequellen für Vergleichsobjekte

Um geeignete Vergleichsobjekte zu finden, können verschiedene Quellen genutzt werden:

  • Eigene Datenbanken des Sachverständigen
  • Kaufpreissammlungen der Gutachterausschüsse
  • Immobilienportale und Marktberichte
  • Makleranfragen und Exposés

Nach der Identifikation potenzieller Vergleichsobjekte werden die relevanten Objektmerkmale und Preise erfasst. Hierbei ist auf Vollständigkeit und Genauigkeit zu achten, um eine solide Datengrundlage für die weiteren Schritte zu schaffen.

 

Schritt 2: Datenaufbereitung

Im zweiten Schritt erfolgt eine kritische Prüfung der gesammelten Daten hinsichtlich ihrer Vergleichbarkeit und Marktgängigkeit. Nicht jedes Objekt eignet sich als Vergleichsobjekt, selbst wenn es auf den ersten Blick ähnlich erscheint.

 

Prüfung der Vergleichbarkeit

Folgende Fragen sollten bei der Prüfung der Vergleichbarkeit gestellt werden:

  • Gibt es wesentliche Unterschiede in den wertrelevanten Eigenschaften?
  • Liegen die Objektmerkmale innerhalb üblicher Bandbreiten?
  • Sind die Transaktionen zeitnah zum Wertermittlungsstichtag erfolgt?
  • Handelt es sich um marktübliche Transaktionen (keine Sonderfälle)?

Objekte, die diese Kriterien nicht erfüllen, sollten aus der Vergleichsgruppe entfernt oder gesondert gekennzeichnet werden.

 

Bereinigung um besondere Einflüsse

Transaktionen mit besonderen Einflussfaktoren, wie etwa:

  • persönliche Beziehungen zwischen Käufer und Verkäufer
  • Zwangsversteigerungen
  • ungewöhnliche Finanzierungskonditionen

müssen durch Zu- oder Abschläge bereinigt werden, um eine marktgerechte Vergleichbarkeit sicherzustellen.

 

Schritt 3: Anpassungen und Normierung 

Im dritten Schritt werden die bereinigten Vergleichspreise weiter angepasst und normiert, um eine einheitliche Vergleichsbasis zu schaffen.

Angleichung an den Wertermittlungsstichtag

Liegen die Vergleichstransaktionen zeitlich vor dem Wertermittlungsstichtag, müssen die Preise an die aktuelle Marktentwicklung angepasst werden. Hierfür können herangezogen werden:

  • Indexreihen und Marktberichte
  • Konkrete Angaben zu Preisentwicklungen
  • Einschätzung des Sachverständigen aufgrund seiner Marktkenntnis

 

Umrechnung auf einheitliche Bezugsgrößen

Um die Vergleichspreise direkt gegenüberstellen zu können, müssen sie auf einheitliche Bezugsgrößen umgerechnet werden, z.B.:

  • Kaufpreis pro Quadratmeter Wohnfläche (€/m²)
  • Kaufpreis pro Quadratmeter Nutzfläche (€/m²)
  • Vervielfältiger der Jahresnettomiete (Faktor)

Die Wahl der Bezugsgröße hängt von der Objektart und den verfügbaren Daten ab. Wichtig ist, dass für alle Vergleichsobjekte dieselbe Bezugsgröße verwendet wird.

 

Schritt 4: Ableitung des Vergleichswertes

Im letzten Schritt wird aus den normierten Preisen der Vergleichsobjekte der Vergleichswert für das Bewertungsobjekt abgeleitet.

 

Bildung eines Mittelwertes oder einer Spanne

Aus den normierten Vergleichspreisen kann ein Mittelwert gebildet oder eine Preisspanne abgeleitet werden, innerhalb derer der Verkehrswert der Immobilie liegt. Die Wahl der Methode hängt von der Streuung der Vergleichspreise und der Vergleichbarkeit der Objekte ab.

 

Plausibilitätsprüfung und Dokumentation

Zum Abschluss sollte der ermittelte Vergleichswert einer Plausibilitätsprüfung unterzogen werden:

  • Liegt der Wert innerhalb marktüblicher Bandbreiten?
  • Ist er mit den allgemeinen Markttrends vereinbar?
  • Gibt es Gründe, die für einen besonders hohen oder niedrigen Wert sprechen?

Außerdem ist eine nachvollziehbare Dokumentation aller Schritte, getroffener Annahmen und Anpassungen erforderlich. Nur so wird das Ergebnis für Dritte transparent und überprüfbar.

Das Vergleichswertverfahren liefert bei sorgfältiger Anwendung einen marktnahen Wert, der die aktuelle Preissituation für das Bewertungsobjekt widerspiegelt. Voraussetzung ist jedoch eine ausreichende Anzahl geeigneter Vergleichstransaktionen. Ist dies nicht der Fall, stößt das Verfahren an seine Grenzen. Insbesondere in ländlichen Regionen mit geringer Transaktionsdichte oder bei außergewöhnlichen Immobilien, für die keine geeigneten Vergleichsobjekte verfügbar sind, liefert das Verfahren keine verlässlichen Ergebnisse.

 

Wann wird das Vergleichswertverfahren eingesetzt?

  • Vergleichswertverfahren ist die bevorzugte Methode bei ausreichend verfügbaren Vergleichsobjekten
  • Sachwertverfahren kommt bei Spezialimmobilien oder mangelnden Vergleichspreisen zum Einsatz
  • Die Wahl des Verfahrens hängt von der Immobilienart, Marktsituation und Datengrundlage ab

 

Vergleichswertverfahren bei ausreichender Anzahl geeigneter Vergleichsobjekte

Das Vergleichswertverfahren wird immer dann eingesetzt, wenn eine ausreichende Anzahl von vergleichbaren Immobilien am Markt vorhanden ist. Diese Vergleichsobjekte sollten in ihren wesentlichen Merkmalen wie Lage, Größe, Ausstattung und Zustand möglichst ähnlich zur zu bewertenden Immobilie sein. Je mehr Vergleichsobjekte zur Verfügung stehen, desto aussagekräftiger und zuverlässiger ist das Ergebnis des Vergleichswertverfahrens.

Besonders geeignet ist das Vergleichswertverfahren bei Immobilien, die häufig am Markt gehandelt werden, wie beispielsweise Eigentumswohnungen oder Einfamilienhäuser in durchschnittlichen Lagen. Hier lassen sich in der Regel ausreichend Vergleichspreise finden, um eine solide Bewertungsgrundlage zu schaffen.

 

Voraussetzungen für die Anwendung des Vergleichswertverfahrens

  • Ausreichende Anzahl von Vergleichsobjekten (mindestens 3-5)
  • Ähnlichkeit der Vergleichsobjekte in wesentlichen Merkmalen
  • Aktualität der Vergleichspreise (nicht älter als 2-3 Jahre)
  • Vergleichbarkeit der Marktbedingungen zum Bewertungsstichtag

 

Sachwertverfahren bei Spezialimmobilien oder fehlenden Vergleichspreisen

In Fällen, wo keine oder nur unzureichende Vergleichspreise verfügbar sind, greift man auf das Sachwertverfahren zurück. Dies ist häufig bei Spezialimmobilien wie Burgen, Schlössern, Kirchen oder hochspezialisierten Gewerbeimmobilien der Fall. Auch bei Immobilien in außergewöhnlichen Lagen oder mit sehr individuellen Eigenschaften kann es schwierig sein, geeignete Vergleichsobjekte zu finden.

Das Sachwertverfahren ermittelt den Wert einer Immobilie auf Basis der Herstellungskosten zum Bewertungsstichtag, abzüglich Alterswertminderungen. Dabei werden die Kosten für Grund und Boden sowie die Gebäudeherstellungskosten getrennt betrachtet und anschließend addiert.

 

Vorteile des Sachwertverfahrens bei Spezialimmobilien

  • Ermöglicht eine Bewertung auch ohne Vergleichspreise
  • Berücksichtigt individuelle Eigenschaften der Immobilie
  • Gut geeignet für Versicherungswerte oder Beleihungswerte
  • Nachvollziehbare Herleitung des Immobilienwerts

 

Entscheidung abhängig von Immobilienart, Marktsituation und Datengrundlage

Die Entscheidung, ob das Vergleichswert- oder Sachwertverfahren zum Einsatz kommt, hängt von verschiedenen Faktoren ab. Zunächst spielt die Art der zu bewertenden Immobilie eine wichtige Rolle. Für Wohnimmobilien und Standardgewerbeimmobilien in gängigen Lagen wird meist das Vergleichswertverfahren bevorzugt, sofern ausreichend Vergleichspreise verfügbar sind.

Auch die aktuelle Marktsituation beeinflusst die Wahl des Bewertungsverfahrens. In Zeiten hoher Marktdynamik und reger Transaktionsaktivität lassen sich leichter geeignete Vergleichspreise finden als in Phasen stagnierender Märkte. Die zugrunde liegende Datengrundlage aus Kaufpreissammlungen oder Marktberichten muss auf Aktualität, Vollständigkeit und Zuverlässigkeit geprüft werden.

 

Kriterien für die Verfahrensauswahl

  • Art und Lage der Immobilie
  • Verfügbarkeit und Qualität von Vergleichspreisen
  • Aktuelle Marktsituation und -dynamik  
  • Zweck der Bewertung (Verkauf, Beleihung, Bilanzierung)
  • Anforderungen und Vorgaben des Auftraggebers

 

Wer führt Vergleichswertverfahren durch?

  • Gutachterausschüsse und öffentlich bestellte Sachverständige sind die Hauptakteure bei der Durchführung von Vergleichswertverfahren
  • Immobilienmakler, Banken und Versicherungen setzen auch eigene Wertermittler ein, die mit der Methodik vertraut sind
  • Spezielle Kenntnisse und Erfahrung mit der Methodik sind unerlässlich für eine zuverlässige Bewertung

 

Gutachterausschüsse und öffentlich bestellte Sachverständige

Gutachterausschüsse sind unabhängige Gremien, die von den Ländern eingerichtet werden. Sie bestehen aus erfahrenen Sachverständigen verschiedener Fachrichtungen, wie Architekten, Bauingenieuren und Immobilienökonomen. Ihre Hauptaufgabe ist die Ermittlung von Grundstückswerten und die Führung der Kaufpreissammlung.

Öffentlich bestellte Sachverständige sind Experten, die von der Industrie- und Handelskammer (IHK) oder der Handwerkskammer (HWK) nach einer strengen Prüfung ihrer Qualifikationen ernannt werden. Sie sind befugt, Gutachten zu erstellen und Werte zu ermitteln, die auch vor Gericht anerkannt werden.

 

Fortbildung und Qualitätssicherung

Um ihre Fachkenntnisse auf dem neuesten Stand zu halten, nehmen Gutachter und Sachverständige regelmäßig an Fortbildungen teil. Diese werden von Berufsverbänden wie dem Bundesverband öffentlich bestellter und vereidigter sowie qualifizierter Sachverständiger e.V. (BVS) oder dem Immobilienverband Deutschland IVD angeboten.

 

Immobilienmakler und Wertermittler bei Banken und Versicherungen

Auch Immobilienmakler und Wertermittler bei Banken und Versicherungen führen Vergleichswertverfahren durch. Sie benötigen diese Bewertungen für die Vermittlung von Immobilien bzw. für die Vergabe von Krediten oder die Absicherung von Risiken.

 

Qualifikationsanforderungen

Während für Immobilienmakler keine formale Qualifikation vorgeschrieben ist, müssen Wertermittler bei Banken und Versicherungen oft eine spezielle Ausbildung absolvieren. Diese kann ein Studium der Immobilienwirtschaft oder eine vergleichbare Qualifikation sein.

 

Spezielle Kenntnisse und Erfahrung mit der Methodik erforderlich

Unabhängig von der beruflichen Rolle erfordert die Durchführung von Vergleichswertverfahren spezielle Kenntnisse und Erfahrung mit der Methodik. Dazu gehören:

  • Kenntnis der rechtlichen Grundlagen (Baugesetzbuch, Immobilienwertermittlungsverordnung)
  • Verständnis der wertbeeinflussenden Faktoren (Lage, Grundstücksgröße, Bebaubarkeit etc.)
  • Fähigkeit zur Analyse und Auswertung von Vergleichsdaten
  • Erfahrung mit der Anwendung statistischer Verfahren

 

Tipps für die Anwendung des Vergleichswertverfahrens

  • Sorgfältige Auswahl und Prüfung der Vergleichsobjekte ist entscheidend
  • Verwendung möglichst aktueller Daten erhöht die Aussagekraft
  • Transparente Dokumentation und Begründung schafft Nachvollziehbarkeit

 

Sorgfältige Auswahl und Prüfung der Vergleichsobjekte

Die Auswahl geeigneter Vergleichsobjekte bildet die Grundlage für ein aussagekräftiges Vergleichswertverfahren. Entscheidend ist, dass die Vergleichsobjekte in wertbestimmenden Merkmalen wie Lage (Makro- und Mikrolage), Baujahr, Zustand, Größe und Nutzungsart möglichst ähnlich zur Bewertungsimmobilie sind.

Neben den Gemeinsamkeiten müssen aber auch besondere Eigenschaften und Abweichungen berücksichtigt werden. Weist ein Vergleichsobjekt beispielsweise eine deutlich bessere Ausstattung auf, ist eine entsprechende Anpassung des Vergleichspreises erforderlich.

 

Verwendung möglichst aktueller Daten

Um die Marktverhältnisse zum Bewertungsstichtag bestmöglich abzubilden, sollten die herangezogenen Vergleichspreise nicht älter als 12-24 Monate sein. Je aktueller die Daten, desto genauer bildet das Vergleichswertverfahren die Marktverhältnisse am Wertermittlungsstichtag ab. In der Regel sollten Vergleichspreise nicht älter als 12 bis 24 Monate sein, um Schwankungen am Immobilienmarkt adäquat zu berücksichtigen.

 

Transparente Dokumentation und Begründung

Für die Akzeptanz des ermittelten Vergleichswertes ist eine nachvollziehbare Herleitung unverzichtbar. Alle getroffenen Annahmen und vorgenommenen Korrekturen sollten transparent dokumentiert und begründet werden.

Offenlegung der Datenquellen

Die verwendeten Vergleichspreise und deren Quellen sind offenzulegen. Dabei kann es sich um öffentlich zugängliche Kaufpreissammlungen, Maklerportale oder eigene Recherchen handeln. Je vertrauenswürdiger und überprüfbarer die Datengrundlage, desto belastbarer ist das Ergebnis.

Begründung von Anpassungen

Werden Zu- oder Abschläge auf die Vergleichspreise vorgenommen, um Abweichungen in den wertbestimmenden Merkmalen auszugleichen, ist dies stichhaltig zu begründen. Pauschale Korrekturen ohne nachvollziehbare Herleitung schmälern die Aussagekraft des Vergleichswertverfahrens.

 

Immobilienbewertung leicht gemacht

Das Vergleichswertverfahren ist eine zuverlässige Methode, um den Wert einer Immobilie marktgerecht zu ermitteln. Durch die Berücksichtigung vergleichbarer Objekte und deren Preise lässt sich der Verkehrswert transparent und nachvollziehbar bestimmen.

 

Ihr Wegweiser zum Immobilienwert

Mit den in diesem Artikel vorgestellten Schritten und Tipps sind Sie in der Lage, das Vergleichswertverfahren selbstständig anzuwenden. Ob Sie eine Immobilie kaufen, verkaufen oder beleihen möchten – diese Methode liefert Ihnen eine solide Grundlage für Ihre Entscheidungen.