Bei der Immobilienbewertung wird der Wert einer Immobilie ermittelt – z.B. für Verkaufszwecke oder für eine Finanzierung. Dazu werden verschiedene Faktoren berücksichtigt, wie zum Beispiel die Lage, Größe und Ausstattung der Immobilie, ihr Alter und Zustand, sowie mögliche besondere Merkmale oder Einschränkungen. Auf Basis dieser Informationen wird dann ein Schätzwert für die Immobilie errechnet, der als Grundlage für den Verkauf oder die Finanzierung dienen kann. Die Immobilienbewertung kann von einem professionellen Sachverständigen durchgeführt werden, der über das notwendige Fachwissen und die Erfahrung verfügt, um eine genaue und verlässliche Schätzung vorzunehmen.
Zu welchen Anlässen werden Immobilien bewertet?
Vermietung oder Verpachtung einer Immobilie: In diesem Fall ist es wichtig, den Wert der Immobilie zu kennen, um eine angemessene Miete oder Pacht zu bestimmen.
Erbschaften: Im Rahmen einer Erbschaft muss der Wert der Immobilie bestimmt werden, um die Erbschaftssteuer zu berechnen.
Übertragung von Immobilienbesitz: Wenn Immobilienbesitz innerhalb einer Familie oder zwischen Geschäftspartnern übertragen wird, kann eine Immobilienbewertung notwendig sein, um den Wert des Eigentums festzustellen.
Finanzierung von Renovierungs- oder Umbaumaßnahmen: Wenn Sie einen Kredit aufnehmen möchten, um Ihre Immobilie zu renovieren oder umzubauen, wird die Bank in der Regel eine Immobilienbewertung verlangen, um den Wert der Immobilie zu bestimmen und Ihre Fähigkeit zu beurteilen, das Darlehen zurückzuzahlen.
Enteignungen: In seltenen Fällen kann es vorkommen, dass eine Immobilie enteignet wird, zum Beispiel im Rahmen eines staatlichen Infrastrukturprojekts. In solchen Fällen wird der Wert der Immobilie bestimmt, um den Entschädigungsbetrag festzulegen.
Wie Sie sehen, gibt es viele verschiedene Gründe, zu denen Immobilien bewertet werden. In jedem Fall ist es wichtig, den Wert der Immobilie genau zu bestimmen, um die richtigen Entscheidungen zu treffen, oder seine Rechts durchsetzen zu können.
Nach welchen Methoden werden Immobilien bewertet?
Die Wertermittlung einer Immobilie kann auf verschiedene Weise erfolgen. Die häufigsten Methoden sind:
Vergleichswertverfahren: Hierbei wird der Wert der Immobilie anhand des Verkaufspreises von vergleichbaren Immobilien in der Nähe ermittelt. Dabei werden Faktoren wie Größe, Alter, Ausstattung und Lage berücksichtigt.
Ertragswertverfahren: Diese Methode basiert auf der Annahme, dass der Wert einer Immobilie durch die von ihr erzielbaren Erträge bestimmt wird. Hierbei werden die möglichen Mieteinnahmen oder sonstigen Erträge, die durch die Nutzung der Immobilie erzielt werden können, in die Bewertung einbezogen.
Sachwertverfahren: Diese Methode basiert auf der Annahme, dass der Wert einer Immobilie durch ihre materiellen Werte bestimmt wird, wie zum Beispiel den Grund und Boden, die Gebäude und die Ausstattung. Dabei werden die Kosten für den Neubau oder die Renovierung der Immobilie berücksichtigt.
Sachwertverfahren nach §§ 21–23
Das Sachwertverfahren nach den §§ 21–23 ist eines der in der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) vorgesehenen Verfahren zur Wertermittlung von Immobilien. Es basiert auf dem Grundgedanken, dass der Wert einer Immobilie durch ihre Nutzungsmöglichkeiten und die damit verbundenen Einkünfte bestimmt wird. Beim Sachwertverfahren wird zunächst der sogenannte Ertragswert ermittelt. Dieser setzt sich aus dem erwarteten Mietertrag, dem erwarteten Verkaufserlös und den laufenden Betriebskosten zusammen. Der Ertragswert wird dann mit einem sogenannten Kapitalisierungszinssatz multipliziert, um den sogenannten Sachwert zu erhalten.
Um den Ertragswert zu ermitteln, werden zunächst die aktuellen und erwarteten Miet- und Verkaufspreise für vergleichbare Immobilien in der Region ermittelt. Diese Preise werden dann auf die spezifischen Eigenschaften der zu bewertenden Immobilie umgerechnet und die laufenden Betriebskosten abgezogen. Der Kapitalisierungszinssatz wird auf Basis von Marktzinsen und anderen Faktoren ermittelt und gibt an, wie viel Kapital man benötigt, um einen bestimmten Ertrag zu erwirtschaften. Er wird verwendet, um den Ertragswert in einen Wert umzurechnen, der auf der Höhe des Kapitals basiert, das man benötigen würde, um die Immobilie zu erwerben.
Ertragswertverfahren nach §§ 17–20
Das Ertragswertverfahren nach den §§ 17–20 ist ebenfalls der in der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) geregelt. Es basiert auf dem Grundgedanken, dass der Wert einer Immobilie durch ihre Nutzungsmöglichkeiten und die damit verbundenen Einkünfte bestimmt wird.
Beim Ertragswertverfahren wird zunächst der sogenannte Ertragswert ermittelt. Dieser setzt sich aus dem erwarteten Mietertrag, dem erwarteten Verkaufserlös und den laufenden Betriebskosten zusammen. Der Ertragswert wird dann um die sogenannte Restnutzungsdauer der Immobilie dividiert, um den sogenannten Ertragswert je Quadratmeter zu erhalten.
Um den Ertragswert zu ermitteln, werden zunächst die aktuellen und erwarteten Miet- und Verkaufspreise für vergleichbare Immobilien in der Region ermittelt. Diese Preise werden dann auf die spezifischen Eigenschaften der zu bewertenden Immobilie umgerechnet und die laufenden Betriebskosten abgezogen. Die Restnutzungsdauer gibt an, wie lange die Immobilie noch genutzt werden kann, bevor sie abgerissen oder grundlegend renoviert werden muss. Sie wird auf der Grundlage der Bauart, des Alters und des Zustands der Immobilie ermittelt und kann durch bauliche Veränderungen und Modernisierungen beeinflusst werden.
Vergleichswertverfahren (§ 15) und Verfahren zur Bodenwertermittlung (§ 16)
Das Vergleichswertverfahren nach § 15 ist eines der in der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) basiert auf dem Grundgedanken, dass der Wert einer Immobilie durch Vergleich mit vergleichbaren Immobilien ermittelt wird.
Beim Vergleichswertverfahren werden zunächst vergleichbare Immobilien in der Region ermittelt und deren Verkaufspreise erhoben. Diese Verkaufspreise werden dann auf die spezifischen Eigenschaften der zu bewertenden Immobilie umgerechnet und miteinander verglichen, um den Vergleichswert zu ermitteln. Das Verfahren zur Bodenwertermittlung nach § 16 ist ein Teil des Vergleichswertverfahrens und wird angewendet, wenn die Immobilie ausschließlich aus dem Grundstück besteht oder wenn der Bodenwert eine wesentliche Rolle für die Bewertung spielt. Bei der Bodenwertermittlung werden vergleichbare Grundstücke in der Region ermittelt und deren Verkaufspreise erhoben. Diese Verkaufspreise werden dann auf die spezifischen Eigenschaften des zu bewertenden Grundstücks umgerechnet und miteinander verglichen, um den Bodenwert zu ermitteln.
Was kostet eine Immobilienbewertung?
Die Kosten für eine Immobilienbewertung können sehr unterschiedlich sein und hängen von verschiedenen Faktoren ab, wie zum Beispiel der Größe und Lage der Immobilie, dem Zustand des Gebäudes und dem Schwierigkeitsgrad der Bewertung. In der Regel berechnen professionelle Bewerter eine feste Gebühr für ihre Dienste, die je nach Anbieter und den oben genannten Faktoren variieren kann. Es lohnt sich in jedem Fall, Angebote von verschiedenen Fachleuten einzuholen und die Kosten sorgfältig zu vergleichen, bevor Sie sich für einen Anbieter entscheiden.
Wer darf eine Bewertung von Immobilien durchführen?
In Deutschland ist die Tätigkeit als Immobilienbewerter nicht gesetzlich geregelt. Das bedeutet, dass grundsätzlich jeder eine Immobilie bewerten kann. Es gibt keine festgelegten Qualitätsstandards und keine Pflicht, eine Genehmigung zu erhalten, bevor man Immobilien bewertet. Die Bezeichnungen „Sachverständiger“ oder „Gutachter“ sind nicht geschützt. Wer sich als solcher bezeichnet, sollte nach der Rechtsprechung jedoch über eine überdurchschnittliche Fachkenntnis und Erfahrung im Bereich der Immobilienbewertung verfügen. Auch wir bewerten Immobilien in Regensburg und Region.
Um offiziell als „Gutachter“ Immobilien seriös bewerten zu können, ist es in Deutschland notwendig, entweder ein öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger der Architektenkammer oder der Industrie- und Handelskammer zu sein, oder als freier Sachverständiger oder zertifizierter Sachverständiger aufzutreten. Personen, die diese Voraussetzungen nicht erfüllen, tragen ein erhöhtes Haftungsrisiko, da sie für Fehler, die sie bei der Immobilienbewertung machen, geradestehen müssen.
Kann man eine Immobilienbewertung selbst durchführen?
Grundsätzlich ist es möglich, eine Immobilienbewertung selbst durchzuführen. Es ist jedoch sehr schwierig, ein genaues und zuverlässiges Ergebnis zu erzielen, ohne die notwendige Expertise und Erfahrung zu haben. Eine professionelle Immobilienbewertung erfordert umfangreiche Kenntnisse über die verschiedenen Methoden und Verfahren, die bei der Wertermittlung von Immobilien angewendet werden, sowie die Fähigkeit, die für die Immobilie relevanten Faktoren sorgfältig zu analysieren. Idealerweise vertrauen Sie auf einen Fachmann , welcher z.B. ein abgeschlossenes Hochschulstudium in Bauingenieurwesen, Architektur, Geodäsie, Geoinformatik oder einem vergleichbaren Studiengang, mehrjährige praktische Erfahrungen im Bereich der Immobilienbewertung als Immobilienmakler hat.
Welche Faktoren beeinflussen die Immobilienbewertung?
Es gibt viele Faktoren, die die Immobilienbewertung beeinflussen können. Einige wichtige Faktoren sind:
Lage
Die Lage einer Immobilie ist einer der wichtigsten Faktoren bei der Bewertung. Eine Immobilie in einer guten Lage, zum Beispiel in der Nähe von Schulen, Geschäften oder öffentlichen Verkehrsmitteln, wird in der Regel höher bewertet als eine Immobilie in einer weniger günstigen Lage.
Größe
Die Größe der Immobilie, insbesondere die Anzahl der Zimmer und die Fläche des Grundstücks, kann ebenfalls einen Einfluss auf die Bewertung haben.
Zustand
Der Zustand der Immobilie, insbesondere des Gebäudes und der Ausstattung, spielt ebenfalls eine essenzielle Rolle bei der Bewertung. Eine gut gepflegte und modernisierte Immobilie wird dementsprechend höher bewertet als eine Immobilie, die Renovierungsbedarf hat.
Alter
Das Alter der Immobilie kann ebenfalls einen Einfluss auf die Bewertung haben. In der Regel werden ältere Immobilien niedriger bewertet als neuere, da sie in der Regel weniger energetisch effizient und weniger attraktiv für potenzielle Käufer sind, da diese früher wieder investieren müssten.
Marktlage
Die allgemeine Marktlage spielt ebenfalls eine Rolle bei der Bewertung, die nicht vernachlässigt werden darf. Wenn der Immobilienmarkt floriert und die Nachfrage nach Immobilien hoch ist, werden Immobilien in der Regel höher bewertet als in Zeiten einer schwachen Marktlage (z.B. in einer Krise).
Was ist die ImmoWertV (Immobilienwertermittlungsverordnung)?
Die ImmoWertV (Immobilienwertermittlungsverordnung) ist eine Verordnung, die in Deutschland die Regeln für die Wertermittlung von Immobilien festlegt. Die Verordnung enthält unter anderem Anforderungen an die Qualifikation und Zulassung von Bewertern, die Verfahren und Methoden, die bei der Wertermittlung von Immobilien angewendet werden dürfen, und die Inhalte von Gutachten.
Die ImmoWertV wurde eingeführt, um die Qualität von Immobilienbewertungen zu verbessern und die Transparenz und Vergleichbarkeit von Gutachten zu gewährleisten. Sie ist für alle Bewerter und Nutzer von Immobilienbewertungen verbindlich und soll sicherstellen, dass die Wertermittlung von Immobilien auf einer soliden fachlichen Grundlage erfolgt.
Was ist der Unterschied zwischen Verkehrswert und Kaufpreis?
Der Verkehrswert einer Immobilie ist der Wert, der auf der Grundlage einer professionellen Immobilienbewertung ermittelt wird. Er gibt an, wie viel die Immobilie unter normalen Marktbedingungen wert ist. Der Verkehrswert wird häufig bei Kredit- oder Versicherungszwecken ermittelt und dient als Basis für die Berechnung von Steuern oder Entschädigungen im Fall einer Enteignung.
Der Kaufpreis hingegen ist der Preis, den ein Käufer tatsächlich für eine Immobilie bezahlt. Er kann vom Verkehrswert abweichen, je nachdem, ob der Käufer bereit ist, mehr oder weniger als den Verkehrswert für die Immobilie zu bezahlen. Der Kaufpreis kann zum Beispiel durch Angebot und Nachfrage, den individuellen Bedürfnissen des Käufers oder durch Verhandlungen zwischen Käufer und Verkäufer beeinflusst werden. Der Kaufpreis ist also kein exakter Maßstab für den Wert einer Immobilie, sondern spiegelt lediglich den Preis wider, den ein bestimmter Käufer bereit ist zu bezahlen.
Wie kann der Wert einer Immobilie gesteigert werden?
Es gibt verschiedene Möglichkeiten, den Wert einer Immobilie zu steigern. Einige Beispiele sind:
Renovierung und Modernisierung: Durch Renovierungs- und Modernisierungsmaßnahmen, wie zum Beispiel das Erneuern von Böden, Fenstern oder der Heizung, kann der Zustand und damit der Wert der Immobilie verbessert werden.
Erweiterung und Umbau: Wenn die Immobilie genügend Platz bietet, können Erweiterungen oder Umbauten dazu beitragen, den Wert der Immobilie zu steigern. Zum Beispiel durch den Anbau eines Wintergartens oder die Umwandlung von Dachböden in Wohnraum.
Veränderungen der Lage: Veränderungen der Lage, wie zum Beispiel der Bau von Einkaufszentren, Schulen oder öffentlichen Verkehrsmitteln in der Nähe, können den Wert einer Immobilie steigern.
Verbesserung der Energieeffizienz: Durch Maßnahmen zur Verbesserung der Energieeffizienz, wie zum Beispiel das Einbauen von energiesparenden Heizungen oder Fenstern, kann der Wert der Immobilie gesteigert werden. Solche Maßnahmen können auch dazu beitragen, die laufenden Betriebskosten der Immobilie zu senken, was für potenzielle Käufer attraktiv sein kann.
Garten- und Landschaftsgestaltung: Eine ansprechende Garten- und Landschaftsgestaltung kann den Wert einer Immobilie erhöhen, indem sie den Wohnkomfort und das Wohnambiente verbessert.
Allgemein Gepflegter Zustand: Ein gepflegter Zustand der Immobilie, insbesondere des Gebäudes und der Ausstattung, kann ebenfalls dazu beitragen, den Wert der Immobilie zu steigern. Regelmäßige Instandhaltung und Reparaturen können dazu beitragen, dass die Immobilie in einem guten Zustand bleibt und attraktiv für potenzielle Käufer ist. Auch kleinere Renovierungs- und Modernisierungsmaßnahmen, wie zum Beispiel das Streichen von Wänden oder das Erneuern von Armaturen, können dazu beitragen, den Wert der Immobilie zu steigern.
Welche Dokumente und Unterlagen benötigt man für eine Immobilienbewertung
Für eine Immobilienbewertung benötigen Sachkundige in der Regel bestimmte Dokumente und Unterlagen, um ein genaues und zuverlässiges Ergebnis zu erzielen. Dazu gehören zum Beispiel:
Grundbuchauszug
Der Grundbuchauszug enthält wichtige Informationen über die Immobilie, wie zum Beispiel den Eigentümer, die Fläche des Grundstücks und die Art des Gebäudes. Der Bewerter benötigt den Grundbuchauszug, um die Grundlage für seine Bewertung zu ermitteln.
Baupläne
Baupläne geben Auskunft über die Größe, die Aufteilung und die Ausstattung der Immobilie. Sie sind für die Bewertung von Wohnimmobilien besonders wichtig, da sie Aufschluss über die Raumaufteilung und die Nutzfläche geben.
Energieausweis
Der Energieausweis gibt Auskunft über den Energiebedarf und die Energieeffizienz der Immobilie. Er ist für die Bewertung von Wohnimmobilien seit 2007 verpflichtend.
Ausstattungsliste
Eine Ausstattungsliste enthält Informationen über die Ausstattung der Immobilie, wie zum Beispiel die Art der Heizung, die Fenster oder die Sanitäranlagen. Sie ist wichtig für die Bewertung von Wohnimmobilien, da sie Aufschluss über den Zustand und die Qualität der Ausstattung gibt.
Baugenehmigungen
Baugenehmigungen sind erforderlich, wenn an der Immobilie bauliche Veränderungen vorgenommen wurden. Sie geben Auskunft über die Art und den Umfang der Veränderungen und sind für die Bewertung von Wohnimmobilien relevant.
Kaufverträge
Kaufverträge enthalten wichtige Informationen über den Kaufpreis und die Bedingungen des Kaufs. Sie sind für die Bewertung von Immobilien wichtig, da sie Aufschluss über die Marktlage geben und als Vergleichsgrundlage dienen können.
In der Regel sind die oben genannten Dokumente und Unterlagen für eine professionelle Immobilienbewertung erforderlich. Es kann jedoch sein, dass für bestimmte Immobilien weitere Daten benötigt werden, je nach Größe und Typ der Immobilie.
Fazit: Einen Sachverständigen heranziehen, wenn es zur Immobilienbewertung für den Hausverkauf geht.
Es ist empfehlenswert, einen Sachverständigen für Immobilienbewertungen zu beauftragen, wenn man eine Immobilie verkaufen möchte. Ein Sachverständiger kann dabei helfen, den richtigen Verkaufspreis für die Immobilie zu ermitteln und sicherzustellen, dass die Bewertung auf einer soliden fachlichen Grundlage beruht.
Ein Sachverständiger verfügt über die notwendige Fachkompetenz und Erfahrung, um die Immobilie sorgfältig zu untersuchen und zu bewerten. Er kennt die relevanten Gesetze und Verordnungen und kann die Bewertung entsprechend durchführen. Durch seine Unabhängigkeit und Objektivität kann er auch eine neutrale und unvoreingenommene Meinung abgeben, die für den Verkäufer und den Käufer von Nutzen sein kann.
