Was ist ein Maklervertrag
Ein Maklervertrag ist eine Vereinbarung zwischen einem Eigentümer und einem Immobilienmakler, in der festgelegt wird, wie der Makler bei der Vermarktung und Vermittlung von Immobilien tätig wird. Für Eigentümer ist es wichtig, die Details eines solchen Vertrags zu verstehen, um sicherzustellen, dass ihre Interessen gewahrt bleiben und sie keine unerwarteten Kosten oder Verpflichtungen eingehen. In diesem Artikel werden wir die wichtigsten Aspekte eines Maklervertrags erläutern und erklären, was Eigentümer beachten sollten, bevor sie einen solchen Vertrag unterschreiben.
Was ist die rechtliche Grundlage für den Maklervertrag
Ein Maklervertrag ist ein Vertrag zwischen einem Immobilienmakler und einem Eigentümer, in dem die Vertragsparteien vereinbaren, dass der Makler im Namen und im Auftrag des Eigentümers bestimmte Immobilien vermarkten und vermitteln soll. Die rechtliche Grundlage für solche Verträge findet sich im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB), insbesondere in den §§ 652 bis 656 BGB. Diese Regelungen legen fest, dass ein Maklervertrag eine schriftliche Form erfordert und dass der Makler dem Eigentümer eine Provision für seine Tätigkeit zu zahlen hat, wenn er zu einem erfolgreichen Abschluss der Immobilienvermittlung beiträgt.
Vertragsparteien müssen sich zwischen einer der folgenden drei Varianten zur Provisionsregelung entscheiden:
Die Doppelprovision
In einigen Fällen kann es vorkommen, dass sowohl der Käufer als auch der Verkäufer einen Makler beauftragen und somit beide Parteien die Provision zahlen müssen. Dies wird als Doppelprovision bezeichnet und ist im Immobilienverkaufsprozess nicht ungewöhnlich.
Die Abwälzung
In manchen Fällen kann die Provision vom Verkäufer auf den Käufer abgewälzt werden, so dass letztlich der Käufer die Provision bezahlt. Dies muss jedoch im Kaufvertrag explizit vereinbart werden und ist nicht automatisch der Fall.
Die volle Provision
In einigen Fällen kann vereinbart werden, dass eine Partei die volle Provision trägt, also sowohl die Provision für den eigenen Makler als auch die Provision für den Makler der anderen Partei. Dies muss ebenfalls im Kaufvertrag explizit vereinbart werden.
Verschiedene Vertragsarten
Beim Maklervertrag unterscheidet man grundsätzlich zwischen drei verschiedenen Vertragsarten: dem einfachen Maklervertrag, dem Makleralleinauftrag und dem qualifizierten Alleinauftrag.
Einfacher Maklervertrag
Bei einem einfachen Maklervertrag ist der Immobilienmakler lediglich beauftragt, die Immobilie des Eigentümers zu vermarkten und zu vermitteln. Der Makler ist in diesem Fall nicht exklusiv beauftragt und der Eigentümer kann die Immobilie auch selbst verkaufen oder vermieten, ohne den Makler dafür zu bezahlen.
Makleralleinauftrag
Im Gegensatz zum einfachen Maklervertrag ist der Makler beim Makleralleinauftrag exklusiv beauftragt, d.h. er ist der einzige, der beauftragt ist, die Immobilie zu vermarkten und zu vermitteln. Der Eigentümer darf in diesem Fall die Immobilie nicht selbst verkaufen oder vermieten, ohne den Makler dafür zu bezahlen.
Qualifizierter Alleinauftrag
Der qualifizierte Alleinauftrag ist eine besondere Form des Makleralleinauftrags, bei dem der Makler nicht nur exklusiv beauftragt ist, sondern auch bestimmte Leistungen erbringen muss, um eine Provision zu verdienen. Dazu gehören zum Beispiel die Erstellung von Verkaufsunterlagen, die Durchführung von Besichtigungsterminen oder die Verhandlung von Kaufverträgen. Der Eigentümer muss dem Makler in diesem Fall auch dann eine Provision zahlen, wenn er die Immobilie selbst verkauft oder vermietet.
Welche Punkte sollte der Maklervertrag enthalten?
Ein Maklervertrag sollte immer schriftlich abgeschlossen werden und einige wichtige Punkte enthalten, um die Rechte und Pflichten der Vertragsparteien klar zu definieren. Zu diesen Punkten gehören:
Die Identität der Vertragsparteien: Im Maklervertrag sollten Name, Anschrift und Kontaktdaten sowohl des Eigentümers als auch des Maklers angegeben werden.
Die Beschreibung der Immobilie: Im Maklervertrag sollte eine genaue Beschreibung der Immobilie enthalten sein, die der Makler vermarkten und vermitteln soll, einschließlich Angaben zu Größe, Lage, Ausstattung und Zustand.
Die Dauer des Vertrags: Im Maklervertrag sollte festgelegt werden, wie lange der Vertrag gültig ist und wann er automatisch endet, zum Beispiel nach einer bestimmten Anzahl von Monaten oder wenn die Immobilie verkauft oder vermietet wurde.
Die Provision: Im Maklervertrag sollte festgelegt werden, wie hoch die Maklerprovision ist, die der Makler für seine Tätigkeit erhält, und wann sie zu zahlen ist, zum Beispiel bei erfolgreichem Abschluss der Immobilienvermittlung oder bei Abschluss eines Kauf- oder Mietvertrags.
Die Pflichten und Rechte der Vertragsparteien: Im Maklervertrag sollten die Pflichten und Rechte der Vertragsparteien klar definiert werden, zum Beispiel die Pflicht des Eigentümers, dem Makler alle erforderlichen Informationen und Unterlagen zur Verfügung zu stellen, und die Rechte des Maklers, die Immobilie zu vermarkten und zu vermitteln.
Die Kündigung des Vertrags: Im Maklervertrag sollte festgelegt werden, unter welchen Bedingungen der Vertrag von einer der Vertragsparteien gekündigt werden kann und welche Folgen eine solche Kündigung hat.
Es ist wichtig, dass der Maklervertrag von beiden Vertragsparteien sorgfältig gelesen und verstanden wird, bevor er unterschrieben wird, damit es später keine Missverständnisse oder Streitigkeiten gibt.
Laufzeit und Bindung des Maklervertrages
Die Laufzeit und die Bindung des Maklervertrags hängen von der gewählten Vertragsart ab.
Einfacher Maklervertrag: Bei einem einfachen Maklervertrag ist die Laufzeit und die Bindung in der Regel flexibel gestaltet. Der Vertrag kann von einer der Vertragsparteien jederzeit ohne Angabe von Gründen gekündigt werden, und der Eigentümer kann die Immobilie auch selbst verkaufen oder vermieten, ohne den Makler dafür zu bezahlen.
Makleralleinauftrag: Im Gegensatz zum einfachen Maklervertrag ist die Laufzeit und die Bindung beim Makleralleinauftrag strikter geregelt. Der Vertrag kann nur unter bestimmten Bedingungen, zum Beispiel bei Verletzung wesentlicher Vertragspflichten durch eine der Vertragsparteien, gekündigt werden. Der Eigentümer darf die Immobilie in der Regel nicht selbst verkaufen oder vermieten, ohne den Makler dafür zu bezahlen.
Qualifizierter Alleinauftrag: Der qualifizierte Alleinauftrag ist eine spezielle Form des Makleralleinauftrags, bei dem die Laufzeit und die Bindung noch strikter geregelt sind. Der Vertrag kann nur unter sehr engen Bedingungen gekündigt werden, und der Eigentümer muss dem Makler auch dann eine Provision zahlen, wenn er die Immobilie selbst verkauft oder vermietet.
Reservierungsgebühr im Maklervertrag
In manchen Fällen kann im Maklervertrag auch eine Reservierungsgebühr vereinbart werden. Eine Reservierungsgebühr ist eine Gebühr, die der Eigentümer an den Makler zahlt, um eine Immobilie für eine bestimmte Zeit zu reservieren und damit für andere Interessenten nicht mehr verfügbar zu machen. Die Reservierungsgebühr wird in der Regel nicht erstattet, wenn der Eigentümer die Immobilie doch nicht verkauft oder vermietet.
Die Reservierungsgebühr kann im Maklervertrag frei vereinbart werden, solange sie im gesetzlichen Rahmen bleibt und der Eigentümer darüber ausreichend informiert wird. Es ist jedoch wichtig zu beachten, dass eine Reservierungsgebühr in der Regel nicht zwingend erforderlich ist und dass sie den Verkauf oder die Vermietung der Immobilie nicht garantieren kann. Der Eigentümer sollte daher sorgfältig abwägen, ob er eine die Gebühr zahlen möchte oder nicht.
Aufwandsentschädigung für Makler
Eine Aufwandsentschädigung ist eine Vergütung, die der Eigentümer an den Makler zahlt, wenn der Makler für ihn Aufwendungen getätigt hat, die über die üblichen Tätigkeiten im Rahmen des Maklervertrags hinausgehen. Beispiele für solche Aufwendungen können sein:
- Reisekosten für Besichtigungstermine vor Ort
- Kosten für die Erstellung von Verkaufsunterlagen
- Kosten für die Durchführung von Marketingmaßnahmen
Die Höhe der Aufwandsentschädigung kann im Maklervertrag frei vereinbart werden, solange sie im gesetzlichen Rahmen bleibt und der Eigentümer darüber ausreichend informiert wird. Es ist jedoch wichtig zu beachten, dass eine Aufwandsentschädigung nicht automatisch geschuldet ist und dass der Eigentümer sie nur dann zahlen muss, wenn der Makler tatsächlich Aufwendungen für ihn getätigt hat. Der Eigentümer sollte daher im Zweifelsfall immer genau prüfen, ob eine Aufwandsentschädigung gerechtfertigt ist oder nicht.
Maklervertrag kündigen – unterschiedliche Szenarien
- Unbefristete Verträge
- Befristete Verträge
- Fristlose Kündigung
Die Kündigung eines Maklervertrags ist in verschiedenen Szenarien möglich, abhängig von der Laufzeit und Bindung des Vertrags.
Unbefristete Verträge
Wenn der Maklervertrag unbefristet ist, kann er von einer der Vertragsparteien jederzeit ohne Angabe von Gründen gekündigt werden. In der Regel muss die Kündigung schriftlich erfolgen und eine bestimmte Frist einhalten, die im Maklervertrag festgelegt ist, zum Beispiel eine Kündigungsfrist von einem Monat.
Befristete Verträge
Wenn der Maklervertrag befristet ist, kann er am Ende der vereinbarten Laufzeit automatisch enden, ohne dass eine Kündigung erforderlich ist. In manchen Fällen kann der Vertrag auch vor Ablauf der vereinbarten Laufzeit gekündigt werden, zum Beispiel wenn die Immobilie verkauft oder vermietet wurde. Die Kündigung muss in diesem Fall ebenfalls schriftlich erfolgen und die im Maklervertrag festgelegten Bedingungen einhalten.
Fristlose Kündigung
In manchen Fällen kann eine fristlose Kündigung des Maklervertrags erfolgen, ohne dass eine Kündigungsfrist einzuhalten ist. Eine fristlose Kündigung ist zum Beispiel möglich, wenn eine der Vertragsparteien eine wesentliche Vertragspflicht verletzt, zum Beispiel wenn der Makler seine Tätigkeit nicht ordnungsgemäß ausführt oder wenn der Eigentümer dem Makler wichtige Informationen vorenthält. Die fristlose Kündigung muss in jedem Fall schriftlich erfolgen und muss die Gründe für die Kündigung angeben.
Kann man einen Maklervertrag widerrufen?
Ein Maklervertrag kann grundsätzlich widerrufen werden, wenn er innerhalb von 14 Tagen abgeschlossen wurde und wenn der Eigentümer über sein Widerrufsrecht ausreichend informiert wurde. Der Widerruf muss schriftlich erfolgen und die Gründe für den Widerruf müssen angegeben werden. Nach Eingang des Widerrufs beim Makler muss der Makler alle geleisteten Zahlungen innerhalb von 30 Tagen zurückzahlen.
Es ist wichtig zu beachten, dass der Widerruf eines Maklervertrags keine Auswirkungen auf bereits erbrachte Leistungen hat. Wenn der Makler zum Beispiel schon Aufwendungen für die Vermarktung der Immobilie getätigt hat, kann er diese als Aufwandsentschädigung geltend machen, auch wenn der Vertrag widerrufen wurde. Der Eigentümer sollte daher im Zweifelsfall immer genau prüfen, ob ein Widerruf des Maklervertrags für ihn sinnvoll ist oder nicht.
Kann ich parallel auch andere Makler beauftragen?
In manchen Fällen kann es sinnvoll sein, parallel zum bestehenden Maklervertrag auch andere Makler zu beauftragen, um die Vermarktung und Vermittlung der Immobilie zu beschleunigen und die Chance auf einen erfolgreichen Abschluss zu erhöhen. Ob und inwieweit dies möglich ist, hängt jedoch von der gewählten Vertragsart ab.
Der Eigentümer sollte daher immer genau prüfen, ob und inwieweit er parallel zum bestehenden Maklervertrag auch andere Makler beauftragen kann, um sicherzustellen, dass er seine Rechte und Pflichten im Rahmen des Maklervertrags einhält und keine unerwarteten Verpflichtungen eingeht.
